Table des matières
Dans cet article, nous vous expliquerons en détail la procédure de recouvrement des charges impayées par un copropriétaire. Nous vous présenterons la réglementation à toutes les étapes de la procédure.
Mettre en demeure le copropriétaire défaillant
Le recouvrement des charges impayées est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Celui-ci n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.
Dans le cadre d’une indivision, le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Si la propriété du lot est démembrée, les charges sont réparties entre l’usufruitier (lorsqu’elles concernent la jouissance du bien) et le nu-propriétaire (lorsqu’elles concernent des dépenses exceptionnelles). Le syndic devra donc mettre en demeure l’un ou l’autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.
Le syndic peut engager sa responsabilité s’il n’agit pas en cas d’impayé de charges. De plus, le copropriétaire défaillant peut bénéficier d’une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour payer ses charges en cas de difficulté. Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant. Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure. Si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, les charges antérieures et les appels provisionnels à venir peuvent être exigés.
Relancer le copropriétaire défaillant
Si l’impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Cette lettre rappelle que la date de paiement des charges est dépassée et qu’à défaut de paiement, une tentative de règlement à l’amiable puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pourront être lancées à son encontre. Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Tenter un règlement à l’amiable avec le copropriétaire défaillant
En cas d’impayés de charges inférieurs ou égaux à 5 000 €, le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.
Recourir au juge
Si le copropriétaire défaillant ne paie pas dans les 30 jours suivant la mise en demeure restée infructueuse, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n’a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le syndic peut mettre en œuvre une procédure judiciaire accélérée (référé) pour obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant. Le tribunal vérifie si les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles.
Si c’est le cas, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :
- Impayé de charges au titre du budget prévisionnel
- Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel
- Cotisations du fonds de travaux
- Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l’assemblée générale
Les impayés de charges peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant dans un délai maximal de 5 ans. En outre, un copropriétaire peut faire une action en nullité devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble lorsque la répartition des charges n’est pas conforme à la loi.
Saisir les biens du copropriétaire défaillant
Toute créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale permettant de saisir et vendre le lot de copropriété. En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale lorsque le copropriétaire défaillant décide de vendre son lot. L’opposition à la vente est formée par le syndic. Elle permet d’obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.
Le syndic n’a pas à obtenir l’autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l’encontre du copropriétaire défaillant.
C’est ainsi que se déroule la procédure de recouvrement des charges impayées par un copropriétaire. Il est important de suivre toutes les étapes de cette procédure pour garantir le recouvrement des sommes dues.
Source: webavis.fr